Решить ! решите на основе текста германского гражданского уложения (1896) 1900г.: гражданин решил продать свое имение. вместе с покупателем, оговорив все детали, он составил договор. с условиями договора согласились обе стороны. действителен ли данный договор согласно нормам германского гражданского права? каковы правила заключения договора о передачи права собственности на недвижимое имущество?
Данный договор будет действителен, так как в основе договорного права в Германском уложении 1896 г. (1900 г.) лежал классический современный принцип договора. Согласно §145 «если кто-либо предложит другому заключение договора, то он связывается этим предложением…». Договор может быть признан не действительным, если он не соответствует «доброй совести» и «добрым нравам», что содержится наиболее полно в § 138: «Сделка, противоречащая добрым нравам (Gutte Sitten), ничтожная. В частности, ничтожна сделка, по которой какое-либо лицо, пользуясь стесненным положением, неопытностью, легкомыслием или слабоволием другого, заставляет последнего взамен каких-либо услуг со своей стороны пообещать или предоставить себе или третьему лицу имущественные выгоды, явно несоразмерные встречному удовлетворению (несоразмерные оказанным услугам)». А также § 157 Уложения, договор должен толковаться согласно «доброй воли» – «как того требует добрая совесть (Treu und Glauben), сообразуясь с обычаями гражданского оборота (Verkehrrssitte)» (§242).
Рассмотрим правила заключения договора о передаче права собственности на недвижимое имущество.
Согласно § 903 Собственник вещи может, если тому не препятствуют закон или права третьих лиц, распоряжаться вещью по своему усмотрению.
§ 925. [Соглашение о передаче права собственности]
(1) Соглашение отчуждателя и приобретателя, необходимое в соответствии с § 873 для передачи права собственности на земельный участок (соглашение о передаче права собственности), должно быть заявлено соответствующему учреждению при одновременном присутствии обеих сторон. Соглашение о передаче права собственности может удостоверить любой нотариус, не затрагивая при этом компетенцию иных органов. О согласии на передачу права может быть заявлено и при заключении мирового соглашения.
В соответствии со статьями 93, 94, 98 и 905 Германского гражданского уложения 1896 г.,земельный участок складывается из существенных составных частей, каждая из которых не может быть обособленным, самостоятельным объектом прав. Среди этих составных частей можно выделить три группы объектов: 1) собственно «земля» – почвенный слой, недра и «воздушный столб»; 2) строения и продукты земли, включая растения; 3) права, связанные с правом собственности на земельный участок, например сервитут, и наследственное право застройки. Недвижимость по целевому назначению относится Германским гражданским уложением 1896 г. к принадлежностям земельного участка. В нее включаются: промышленный инвентарь (мельницы, кузницы, пивоварни, станки, другие машины, предназначенные для производства и т.д.) и сельскохозяйственные средства производства (орудия, скот, удобрения и т.п.). Соответственно сельскохозяйственный инвентарь является принадлежностью непосредственно земельного участка, а промышленный – строения как составной части земельного участка. Германское гражданское уложение 1896 г. допускает возведение строений на чужой земле для осуществления сервитута. В этом случае оно не будет являться существенной составной частью земельного участка. Такое строение выступает в несколько ином качестве – его можно рассматривать, скорее, как принадлежность сервитута. Таким образом, реализуется особая концепция определения понятия «недвижимость», отказываясь даже от употребления самого термина.
Согласно § 873. [Соглашение и регистрация]: «(1) Для передачи права собственности на земельный участок, для обременения земельного участка правом, а также для передачи или обременения такого права необходимы соглашение правомочного лица и другой стороны об изменениях в правах и регистрация изменений в поземельной книге, если законом не предусмотрено иное.
(2) До момента регистрации стороны связаны своим соглашением лишь тогда, когда волеизъявления заверены в нотариальном порядке, или сделаны органу, в котором ведутся поземельные книги, или последнему подано соответствующее заявление, или когда правомочное лицо предоставило другой стороне разрешение на внесение записи, составленное в соответствии с предписаниями Положения о поземельной книге.